Но что-то пошло не так, и слово «риэлтор» ушло в народ и быстро стало общим нарицательным названием для всех специалистов рынка недвижимости, вне зависимости от членства в РГР или местных территориальных гильдиях недвижимости.
На американском рынке недвижимости представлены две основных агентских сущности: real estate agent (агент по недвижимости) и real estate broker (брокер по недвижимости).
Агент — это лицо, прошедшее обучение, сдавшее квалификационный экзамен и получившее лицензию на осуществление риэлторской деятельности. ВАЖНО: агент по недвижимости в соответствии с требованиями лицензии НЕ может работать самостоятельно, агент ВСЕГДА работает в агентстве.
Брокер — это лицо, имеющее как минимум трехлетний опыт работы лицензированным агентом, прошедшее обучение и получившее лицензию на осуществление брокерской деятельности. ВАЖНО: брокер может работать как самостоятельно, так и в агентстве. Брокер также может открыть свое агентство.
Ввиду того, что в РФ нет закона о лицензировании риэлторской деятельности, то мы имеем огромное количество частных (т.е. работающих самостоятельно) агентов/риэлторов/маклеров без соответствующего опыта, а иногда и без опыта вообще.
Таким образом, единственная принципиальная разница между агентом и брокером — в компетенциях и практическом опыте. И все.
АГЕНТ VS РИЭЛТОР
В Америке и агенты, и брокеры могут являться членами Национальной ассоциации риэлторов (NAR) и, следовательно, называться «Realtor» (с большой буквы). Ввиду того, что вступление в ассоциацию налагает определенные квалификационные требования как для агентов, так и для брокеров, то называться «Риэлтором» — это как иметь пять звёзд рейтинга, такой своеобразный знак качества.
В России же принадлежность к федеральным и локальным ассоциациям, в принципе, не важна, а «риэлтор» — собирательное название всех специалистов рынка недвижимости.
Итак, вкратце:
- Брокер — опытный/квалифицированный агент по недвижимости, эксперт.
- Риэлтор (в России) — обобщенное наименование для всех специалистов рынка недвижимости.
- Realtor (в США) — агент или брокер, принадлежащий к проф. ассоциации.
ПОЧЕМУ СПЕЦИАЛИСТОВ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИНЯТО НАЗЫВАТЬ «КОНСУЛЬТАНТ» ИЛИ «БРОКЕР» (А НЕ АГЕНТ ПО …, ИЛИ РИЭЛТОР ПО…)
Опять же, посмотрим на Запад.
Первое, сделками с коммерческой недвижимостью в компаниях занимаются, как правило, самые опытные и квалифицированные специалисты, т. е. брокеры.
Второе, сделками с коммерческой недвижимостью (особенно, в секторе b2b) занимаются также юридические и консалтинговые фирмы, представляющие интересы своих корпоративных клиентов. Здесь может идти речь о сложных сделках по слиянию/поглощению или реструктуризации активов, где приобретение или реализация объектов недвижимости может быть стопятьсотой частью самой сделки. Они в принципе не риэлторы, они чистые консультанты и брокеры.
РЕЗЮМЕ
Отбросив все национальные особенности и различия, в сухом остатке имеем следующие:
- В России, «риэлтор» — это собирательное наименование для всех специалистов рынка недвижимости. Если вы занимаетесь недвижимостью, то для клиентов вы — риэлтор.
- Ключевое отличие брокера от агента — в компетенциях и опыте.
- Трехлетний опыт работы агентом по недвижимости — на мой взгляд, не совсем корректный индикатор профессионализма брокера. Успешный брокеридж — это завершенные проекты (сделки) прежде всего. Квалификация брокера — это портфолио реализованных проектов.
- Корректной точкой отсчёта и перехода из агентов в брокеры является количество завершенных агентом сделок — минимум 50 сделок в коммерческой недвижимости, минимум 100 сделок в жилой недвижимости.